新築一戸建て 購入・契約前の注意点が多すぎて不安。素人が重要事項説明書で確認したポイント
新築一戸建ての購入申し込みをして無事事前審査を通過した後、不動産仲介業者から物件の契約日を調整してもらいました。
事前に重要事項説明の書類をPDFでいただいたのですが、何を確認するべきか分からない。ネットで確認するポイントを調べましたが、物件によって確認すべき点が異なる感じがして、色々悩みました。
重要事項説明の時間も限られているし、本当に契約しても大丈夫なのか不安になりつつも、最終的に確認したいところは確認できた（というより納得せざるおえなかった）ので、私が最も確認したかったポイントを紹介します。
地目
地目は畑と表記されてました。不動産登記法では、現況が宅地の場合は1か月以内に登記が必要です。不動産屋さんの話しでは登記をするタイミングで売主の責任で宅地に変更すると言われました。
家の引き渡しの３～４週間後に地目が宅地として表記された登記簿が書留郵便で届くとそうで、面倒ですが後で登記簿を確認するしかないです。
物件が建つ前の状況を確認。
現在新築一戸建てが建っている土地は地盤沈下の心配はないか確認したかったので、これまた不動産屋さんに聞いてみたら、地盤調査をしてるから大丈夫だそうです。地盤調査をしている写真や資料を見せてくれましたが、よく分かりません。
地目が畑だけど大丈夫なの？と聞いたところ、地盤調査をしてるから大丈夫と、上記と同じ回答。
本当かなと思いつつ、実はこの打ち合わせ前にグーグルマップのストリートビューで周辺を検索していて、新築一戸建てが建つ前は住宅が建っていたのを確認していました。元々は畑でしたが、その後に住宅が建っていたんだから、大丈夫だろうと勝手に思って、自分を安心させてました。
あと、事前にハザードマップを確認して土砂崩れや水害エリアから外れていることも確認しましたが、念のためこれも聞いてみたら、市が用意したと思われるハザードマップを見せてくれました。
道路の私道負担
物件の詳細情報に私道負担の表記はありませんでしたが、念の為聞いてみました。私道負担があると、万が一土地を売却する時、不動産の価値が低くなり売れにくくなるみたいです。
また、私道の管理費用や税金の負担額も違ってくるみたいで、私道負担だと色々面倒かなと思いました。後々対応しないといけない可能性があるリスクを出来るだけ減らしたかったので、確認したいポイントの１つでした。
担当者の方は私道負担ないですよと答えてくれましたが、念のため重要事項説明の資料に私道負担や位置指定道路の記載がないか確認しました。家の前にある道が公道であることを確認。疑い深い自分が嫌い。
平坦地・傾斜地
調べたところ、傾斜地より平坦地の方が建築がしやすいらしいです。傾斜地の場合、擁壁コンクリートの設置や基礎工事が必要で建築が大変なイメージ。
平坦地なら将来家が傾くリスクが少ないかなと思い平坦地の物件を選びました。心配過ぎだと思いますが、この時は気になって気になって仕方がありませんでした。
念の為、重要事項説明書に平坦地の記載があるか、傾斜関連の事項が無いか、確認しました。
ガス・水道・電気の整備状況
ガスや水道、電気を使用するのに追加工事が必要か確認しました。物件見学時に電気と水道が使えるのは確認済みでしたが、ガスは物件引き渡し後に契約しないとガスが出ないので確認のしようがありませんでした。
工事が必要ないよね、と念の為確認したのと、重要事項説明書に特記事項が無いか確認しました。
住所・隣との境界線
現地で事前にに確認する必要があると思ったのは隣の住宅地との境界線。境界線のところに矢印がついた杭が地面に打ち込まれていて、そこを起点に自分の土地はどこからどこまでかが判断できます。
例えば、杭の内側に柵が立っている場合は自分の所有範囲となるので、何かその柵でご近所とトラブルになった場合、自分の責任となる。
事前に現地で杭の位置を確認して、重要事項説明の際に図面で杭の位置が正しいか確認しました。
その他の注意事項
重要事項説明書を1行ずつ確認して何か気になるところは無いか確認しました。以下私が確認したところ。
- 抵当権・所有権：抵当権の設定が無いことを確認。所有者が明確に記載されていることを確認。土地は所有者の記載がありましたが、建物は新築につき未登記でした。
- 都市計画規制：目の前にマンションが建たないかどうか。第1種低層の記載があれば大丈夫そう。
- 住所・家屋番号：重要事項説明書に正しい記載があるか。近くに複数同じような物件が建っている場合、何号棟なのか家屋番号を確認。（新築の場合、家屋番号が無いみたい）
- 土地面積・建物面積・延べ面積：パンフレットなどの広告の記載と違いがないか確認
- 建蔽率・容積率：パンフレットなどの広告の記載と違いがないか確認
重要事項説明書の契約事項
購入する住宅の説明よりも契約についての説明が多かった気がします。例えば、
- 何か瑕疵が見つかった場合の契約キャンセルについて
- 住宅は10年保証だけど、その間に住宅メーカーが倒産した場合について
- 契約違反・解除時の違約金について
- 手付金の保全措置について。
- 住宅ローンが通らなかった時について
等々、契約後に起きうる問題について色々説明がありました。
例えば、契約後に家を内覧したら近所の騒音が思いの外うるさかったとしても契約解除するなら違約金が発生するよ、みたいな感じの説明でした。
または、契約後に家の外壁に気になる小さい亀裂があって、瑕疵と判断されなくて契約解除をしたら損害賠償請求するよ、みたいな例もありました。
実際に住んでみてから気になるところって沢山あると思います。そのことを不動産屋さんに伝えたら、修繕できるものは修繕する、のような回答がありました。万が一シロアリが発生した場合は、5年間保証のシロアリ保険で修繕費用が支払われるから大丈夫みたいな説明でした。5年経ったらシロアリ対策をしなくては。
結局、問題が発生した時になってみないと、どうなるか分からない気がします。修繕費がどのくらい支払われるか分からないし。何もないことを祈るばかりです。