住宅ローンの利息と毎月の支払額の早見表。返済期間と固定金利別に計算したみた。
私は借金が嫌だ。お金を借りたくない。でも新築一戸建てを一括購入するだけのお金がないし、住宅ローンでお金を借りるしかない。
でも借りるなら出来るだけ低金利で借りたい。変動金利型の住宅ローンは金利が低い。でも金利が上がる可能性があり、毎月の返済額が一定でないのは不安。
それなら残る選択肢はフラット35の固定金利型の住宅ローン。変動金利型より金利は高いが、毎月の返済額が固定で上がる心配がない。よし、これにしよう。
でも、色々調べたらフラット35は返済期間や頭金や金利タイプによって返済額が変わってくる。どれくらいの金額なのか毎回計算するのが面倒だったので早見表を作ってみました。返済額が毎月固定の元利均等でPMT計算してます。
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頭金
フラット３５は融資率によって払う金額が違います。9割以下と9割超の２タイプです。私が調べた時、9割以下が年1.27％で9割超が年1.73％。低いほうが良いので9割以下にしました。
でも、9割以下にするためには頭金が必要。例えば3000万円のお家を買うとする場合、約５～１０％の費用が別途かかります。つまり合計で3150～3300万円です。
3300万円で融資率を9割以下にするには、頭金が500万円位必要（400万円でも大丈夫かな）。3300万円から500万円引くと2800万円で融資率は約0.85％となりました。
でも年利約1.30％の場合、利息をどれくらい払っているのか気になって計算してみました。以下の図の赤い枠。
年1.30％を35年間固定で2800万円を支払うと、総返済額が3486万円！毎月の支払いは8.3万円ですが、利息は686万円も支払うことに。。。高！
繰り上げ返済をすれば686万円より少ない返済額で済むかもしれませんが、いずれにしても高い。もう少し金利を低くできないか調べてみました。
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返済期間
返済期間を35年から25年に減らして計算してみました。以下図の赤枠です。
返済期間が25年で年1.30%だと毎月の返済額は約10.9万円で利息は470万円。まだ高いです。
それで調べたらフラット35の他にフラット20がありました。35年間返済より短い15～20年間の返済です。フラット20で9割以下の金利を調べたら年1.21％、フラット35より若干少ないです。
そこでまた計算してみました。以下の図の赤枠です。
年利約1.20％を20年間固定で2800万円を支払うと、総返済額は3144万円。利息は344万円！毎月の支払いは約13.1万円と高いですが、フラット35の返済期間35年で利息が686万円に比べたら利息は約半分です。
しかしまだ利息は344万円。もう少し金利を抑えられないか調べてみました。
フラット35Sのプラン
フラット35にはフラット35Sというのがあり、ある一定の技術基準を満たしていれば適合証明書が交付され金利が優遇されます。
しかも、金利AプランとBプランがあり、Aプランは最初の10年間の金利を0.25％引き下げてくれます。Bプランは最初の5年間だけです。取れるなら金利が安いAプランが良いですよね。
Aプランで計算してみました。以下の図の赤枠です。
年約1.00％を20年間固定で2800万円を支払うと、総返済額は3096万円で利息は296万円！としたいところですが、最初の10年だけ金利が1.0%なので、利息はもう少し高くなります。
でも毎月の支払いは約12.9万円（最初の10年）、次の10年は毎月約13.1万円になるので、若干金利が低くなりました。
フラット35Sの適合基準と期間
当初、新築なら技術基準を満たすだろうと思いましたが、念のため不動産仲介業者に聞いてみたら、「検査してみないと分からない」と言われました。しかも検査手数料が必要とのこと。
新築なのに技術基準を満たしているのか分からない、の意味が分からない。住宅メーカーによってはその基準を満たせないのかな。
とにかく、検査をして合格すれば適合証明書が交付され、フラット35Sの金利AプランかBプランかどちらなのかが判明します。不動産仲介業者に検査をお願いしたら１～２週間以上かかるとのこと。忙しいみたい。
不動産仲介業者にどのような検査内容なのか具体的に説明して欲しいと聞いたが「分からない」とのこと。設計書通りに施工されているか確認して、オッケーだったら適合証明書が発行されるだけみたいな感じがしました。
図面や資料を確認するだけで何の証明になるのか分かりませんが、この時は金利が安くなることしか考えていませんでした。 1週間経った後、不動産仲介業者から連絡があり、検査結果は合格で適合証明書が交付されました。フラット35Sは金利Aプラン！良かった。でもまだ金利は下げられるはずです。
住宅ローン減税
住宅を購入した翌年に確定申告をすれば住宅ローン減税を受けられて、本来支払うべき税金が少なくなります。
例えば、年収400万円で妻と幼児の家族3人計算だと、借り入れ2800万円の合計控除額は約226万円。 無理やり月額に換算してみると、毎月約2万円戻ってくる計算です。
もし、毎月の返済額が約13万円なら2万円を引いて約11万円になります。最初の10年間だけですが。
ただし、固定資産税や住まいの修繕費の積み立て、そして火災保険の更新費用を考えると、毎月の2万円はすぐ無くなってしまいます。
利息を減らすには
利息を減らすには結局、頭金を多くするか繰り上げ返済をするしかないです。
例えば頭金を500万円の倍の1000万円用意できれば、返済額は2800万円ー500万円で2300万円になります。以下図の赤枠。
そうすると、毎月の返済額は約10.6万円で利息は244万円とかなり減ります。利息が嫌なら頭金を多く用意するしかないです。
あとは、毎月の支払額が一定の元利均等返済ではなく、元金均等返済を選ぶと利息が少し減ります。
総支払額が多いいほど利息が多く減りますが、毎月の返済額が最初は高くなります。例えば、元利均等返済で毎月10万円の場合、元金均等返済なら毎月約12万円から始まり、毎月の返済額が少しずつ減っていく流れです。
どちらにしても利息を減らすにはお金が沢山必要なのは変わりないです。一戸建ては本当に高い買い物ですね。
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